Uncategorized

【如何在美国开餐馆】在美国开餐馆要多少钱?在美国开餐馆如何贷款

中华美食闻名天下,很多华人朋友在美国创业,都选择开一家中餐馆,成功的例子也比比皆是。那么在美国开一家中餐馆究竟需要多少钱?在美国开餐馆如何贷款呢?

在美国开餐馆要多少钱?

开一家餐馆的成本是由您想要开的餐馆的类型、服务风格、装修预算、地理位置、菜单等因素决定的。根据RestaurantOwner.com 最近的一项调查,大概可以预估在美国开一家餐馆需要多少钱?

根据对 350 名餐馆老板的调查,在美国开一家小型餐馆的总启动成本可能高达 175,500 美元。中型餐厅的成本高达 375,500 美元,大型餐厅的成本高达 750,500 美元。

在美国开餐馆如何贷款

有很多华人朋友不愿向银行贷款,开餐馆所需的资金大多来源于自己以前的储蓄,辛苦地把大部分资金用于装修和开张,餐馆的经营还没有起色、难以为继的时候再想向银行借钱为时已晚。

另外,很多中餐馆老板没有信用分数也是制约餐馆业发展的问题。中餐馆大多使用现金交易,不注重积累自己的信用评分,想要向银行贷款的时候,却往往因为没有信用而无法获批。

所以餐馆老板应将现金收入定期存入银行,让银行看到餐馆有盈利能力,才会得到支持。

在美国开餐馆要多少钱?在美国开餐馆如何贷款

在美国开餐馆要多少钱?开一家餐馆的成本是由您想要开的餐馆的类型、服务风格、装修预算、地理位置、菜单等因素决定的。

下面让我们盘点一下可供餐馆老板使用的商业贷款选项,每种贷款产品都有不同的成本、支付结构和申请流程。

定期贷款

当您想象商业贷款时,您可能首先想到的是,定期贷款提供固定的还款时间、固定的付款次数以及固定或可变利率。

根据您的业务需求、信用评级和其他因素,许多小企业主可以获得各种各样的定期贷款——包括来自传统银行和非银行替代贷款机构——期限从一年到每日付款不等长达五年的期限,每月付款,以及介于两者之间的一切。

小企业管理局贷款

由于小企业贷款的风险性,许多商业贷款机构过去一直不愿向小企业主贷款,尤其是新的餐馆企业。

作为解决方案,小企业管理局开始通过参与的贷款机构为定期贷款提供高达 80% 的贷款本金担保。如果您已经在食品行业有经验,这可能是一个可行的选择。

SBA 提供各种贷款计划,包括针对餐馆老板的贷款计划。如果您打算使用SBA 贷款作为开办餐厅的主要资金来源,则需要连续进行此过程。写一份出色的商业计划书,突出您的想法的独特性,并准备好将 20%-30% 的贷款金额以现金形式支付——或者为您的房屋申请抵押贷款。

但请记住,虽然 SBA 可能会批准一些不符合其严格贷款标准的申请人,但申请 SBA 贷款仍然涉及冗长的文书工作,并且该过程可能需要几个月的时间.

设备融资

如果您特别需要现金来为您的新机构购买大型设备(如销售点技术、商用厨房用具、餐具或家具),那么餐厅设备融资可能是您的正确选择。

这种融资产品的运作方式与汽车贷款非常相似,您可以借入的金额取决于您购买的设备的价格和类型。

而且由于设备本身就是抵押品,因此您可能不会被要求为贷款提供额外的抵押品。

设备融资条款通常以固定利率(通常在 8% 到 30% 之间)和固定期限长度运作,因此您的付款将在每个月都相同。

短期贷款

对于具有较小和即时融资需求的企业来说,短期贷款可以成为救命稻草。这些贷款的工作方式与传统的定期贷款类似,但金额在 2,500 美元至 250,000 美元之间,期限为 3 至 18 个月。

由于利率低至 14%,短期贷款提供商通常可以在短短两天内为您提供现金,让您支付租金、支付工资、支付食品供应商或支付其他直接的间接费用——即使是现金很紧。

信贷额度

也许是最灵活的商业融资形式,商业 信贷额度为您提供资金来满足各种业务需求。

一旦建立,您就可以像使用个人信用卡一样利用您的信用额度,以获得更多营运资金、购买库存、处理季节性现金流、偿还其他债务或满足几乎任何其他业务需求。

如果您确实计划在未来的任何时候申请小企业贷款,请确保您定期查看您的个人和企业信用报告,并采取可以提高信用评分的措施。

除了您的年收入、营业时间和平均银行余额外,您的个人和企业信用评分是决定您是否有资格获得小企业贷款的最重要因素。

在美国开餐馆要多少钱?在美国开餐馆如何贷款

在美国开餐馆如何贷款?可供餐馆老板使用的商业贷款选项有很多,每种贷款产品都有不同的成本、支付结构和申请流程。

小贴士

🍻 给自己的中餐馆取一个具有中国特色接地气的名字,不要太生僻,让人一眼就认出是中餐厅。

🍻 一定要有特价餐,像是:午餐特惠,只要$9.99 !老外很认这个。

🍻 老外素食主义者挺多的,不要忘了为他们准备相应的素食餐。

🍻 菜单中至少要有一道当地人最爱的中餐,像是水煮鱼、麻婆豆腐丶酱炒牛肉,木须肉,酱爆鸡丁等等。

相关文章:【美国生活法律常识】在美生活如何申请信用卡|申请美国信用卡的常见问题

May 17, 2022No comments在美国开餐馆要多少钱 | 如何在美国开餐馆
纽约地产律师:父母怎样帮助子女在美国纽约买房

全美火热的房地产市场至今没有降温的迹象。2022年2月,纽约房地产市场的中位价已达到 400,000 美元,比去年 2 月上涨了 12.7%。今年纽约地产律师和地产经纪人必定又是忙碌的一年。

高房价也让父母帮助子女在美国买房的情况更加普遍。根据全美地产经纪商协会(NAR)公布的最新数据显示,在 22 至 30 岁的购房者中,近四分之一的人报告说,自己的父母为他们付了购房的首付款。

那么华人父母要怎么帮助子女在美国纽约买房?钱要怎么给孩子?房子要登记在谁的名下呢?

纽约的房子首付是多少钱?

纽约市的平均首付是购买价格的 20%。城市中的许多公寓的首付可以降到 10% 或更少,但大多数合作公寓对业主有严格的财务要求。

银行一般的规定是,如果能够支付超过20%比例的购房首付款,可以免除贷款保险(Private MortgageInsurance),同时也可以拿到较低的贷款利率。

父母是美国身分的,如何帮助子女在美国纽约买房

父母和子女联名买房

纽约地产律师:父母帮助子女在美国纽约买房,最常见的就是父母和子女联名买房,然后把房子免费给子女住。

纽约地产律师:父母帮助子女在美国纽约买房,最常见的就是父母和子女联名买房,然后把房子免费给子女住。

父母是美国身份的,给子女买房最常见的就是父母和子女联名买房,然后把房子免费给子女住,或者是租给子女住,这是最简单、最可靠的方法。

如果是全款购房,父母出所有的资金就不存在如何把钱转给子女的苦恼,也不牵扯赠与税或是遗产税的问题。更主要的是很多的父母采取和子女联名的方式,就是避免孩子未来结婚以后,这个房子被未来子女的配偶分走,这样就可以保护家族的资产传承。

即使父母不是全款来买房,采用贷款来购买,那么父母作为贷款人,银行也比较容易批准,毕竟父母的信用、收入和资产都会强于刚工作不久的子女,那么贷款起来就比较容易通过。

另外,父母和子女联名买房也能够享受到很多税务方面的优惠,比如贷款的利息、房地产税都是可以用来抵税的。

还有一些父母购买的是两居室的单元房,把其中的一个卧室租给子女的同学或同事,这就相当于是父母的一个投资房。那么在税务方面就有更多的一些好处和优惠。

父母帮子女出首付款

还有一些美国身份的父母,他们没有打算包办子女的购房事宜,只是拿出自己的一些积蓄资助子女来购房。或者是父母帮子女出一个首付款,让子女每个月去支付房屋的贷款。这也是华人父母帮助子女买房非常普遍的一种情况。

如果父母送钱给子女付购房首付款,那么父母就可以把这个资金直接打进孩子的账户。等到贷款的时候银行可能会询问这笔钱的来源,父母可以出具一份赠予信Gift Letter ,信上必须要注明这笔钱是父母赠予给孩子购房用的,金额也要列出来,父母和子女都必须在这封信上签名。如果这笔父母给的资金已经提前两到三个月转到子女的个人账户上了,银行一般就会认为这笔钱已经成为子女的个人资产,可能就不会再要求出具赠予信了。

相关文章请点击:【2022纽约买房贷款】如何快速申请不查收入贷款买房

父母可以给子女多少钱?有没有税务方面的问题

美国国税局规定,每年每个父母可以免税给每个子女最多一万五千美元。比如说父母分别可以给购房的儿子一万五千元,加起来就是三万元。如果是一对新婚的夫妇要买房,双方的父母共四个人,包括岳父、岳母、公公、婆婆,每个人分别赠予一万五千元,一万五千乘以八,那么这对新婚的夫妇最多就可以收到十二万美元的购房资金。每年的一万五千元的额度,送钱的人和收钱的人都不需要交税,也不需要申报。

纽约地产律师表示,有美国身分的父母帮助子女在美国纽约买房,一生中赠送给子女的资产的数目不超过1120万美元,就不用担心税务的问题。

纽约地产律师表示,有美国身分的父母帮助子女在美国纽约买房,一生中赠送给子女的资产的数目不超过1120万美元,就不用担心税务的问题。

如果每年一万五千元美的这个免税额度不够,而你的购房计划刚好是在年终的时候,那么就可以让父母在年末的时候给你送一万五千元,过年之后再送一万五千元,这样虽然仅仅跨了两个月,但是分别是在两个不同的年度,因此送的这个钱多了一倍,但是也不用交税和申报。

美国国税局还规定,每个美国税务居民一生可以享受到免交赠予税的赠予额有1120万美元,也就是说父母其中的一方可以给子女资产的终生的免税额是1120万美元。所以如果超出每年一万五千元的这个赠予款,那么就可以用终生的免赠予税的免税额度。

举例来说,如果父母想给子女三十万美金购房的资金,那么扣掉每年的免税额度是一万五千元乘以二,就等于是三万元,那么多出的二十七万元就可以用到父母终生的赠予免税额,就是从1120万里面去扣除,所以还是免交税的。但是来年父母报税的时候,需要向美国国税局申报,已经用掉了部分赠予税的免税额。所以只要是父母中的任何的一方,一生中赠送给子女的资产的数目不超过1120万美元,就不用担心税务的问题。

请注意,每个美国人的终身赠予及遗产免税额在2021年提高到$1,170万美元,现行的高额免税额可能会在2025年失效,届时免税额将会回归到税改前的$550万美元左右。建议大家在这方面咨询一下纽约地产律师,提早做好规划。

不是美国身分的父母,如何给子女在美国纽约买房

如果你是外国身份的父母要给美国的子女买房,无论是资助全款还是资助首付款,美国政府实际上是没有办法管辖到的,因此原则上来说是没有金额方面的限制,也不会牵扯到税务方面的问题。但是有几点需要注意:

身在中国的父母汇钱去境外有管制。每个中国公民每年只能从中国汇出50,000美金去境外,包括美国。

父母最好是从本国把资金直接打到子女在美国的账户上,避免把现金给子女,让子女在存入银行。因为在美国存超过一万美金的现金,银行是有权知道资金的来源并且是要上报的。

外国的父母也要避免把资金先汇到自己在美国的账户,之后再转到子女的账户上,这就相当于一个外国人把美国的资产送给另外一个美国人,这种情况仅能享受六万美元的免税额。

如果接受赠予的子女每年收到超过十万美金来自外国人的赠予款,那么在美国的子女在每一年报税的时候就必须要填一个3250表格。这不是要交税,这只是做一个申报的动作。如果漏填了这个表,以后被美国国税务局查到的话,可能会面临罚款。

 

April 13, 2022No comments父母怎样帮助子女在美国买房 | 纽约买房 | 纽约地产律师 | 美国纽约买房
H-1B申请:如何选择合适的SOC Code

如果你和你的雇主还在纠结于H-1B职位的选择,请一定不要错过这篇文章!

下面我们将用一个已经成功批准的案件为例,为大家演示应该如何确认最适合自己的H-1B职位。

Mary的最高学位是硕士研究生,硕士学位的专业是Business Analysis,本科学位的专业是Finance。Mary的雇主是一家经营宠物用品的公司,主要在线上售卖产品。公司给Mary安排的工作职责比较宽泛,内容包括市场数据和运营数据分析与管理,分析公司财务状况等,且需要一定的编程基础。Mary的H-1B年薪为$65,000。

Step 1

专业,工作职责&公司业务性质

在选择职位时,我们需要结合自己的专业,工作职责以及公司业务性质进行综合考虑。

从Mary的工作内容和公司的运营特点出发,我们可以想到的与其工作职责相关的职位类型有:Market Research Analyst (因为工作职责与marketing相关), Data Analyst,Statistician (因为工作职责与数据分析相关), Financial Analyst (因为工作职责与财务分析相关),  Business Intelligence Analyst(因为工作内容包含商业数据分析且需要编程基础)等。

由此,我们可以先锁定下列职位:Market Research Analyst, Financial Analyst/Financial Specialist, Statistician, Statistical Assistant, Business Intelligence Analyst。接下来我们需要进行第二步,浏览OOH&O*NET, 找到最符合自己工作职责的SOC Code。

Step 2

O*NET & OOH

接下来我们需要用到移民局也经常参考的两个网站来确认最贴合自己工作职责以及最容易通过移民局审查的职位。

A. O*NET:https://www.onetonline.org/

如果已经大致确认好自己的职位,那么可以直接打开O*NET网页,输入自己心仪的职位,查看下列内容:

     [Task]-确认自己的工作职责是否与O*NET Task这一栏目的内容相似。

这一步骤非常重要,这会直接决定你是否选择了正确的SOC Code, 如果你的工作职责与O*NET task一栏显示的内容差别悬殊,但你仍然执意要用这个SOC code,那么移民官很可能会认为你选错了SOC code从而拒绝您的申请。

与Mary及其雇主进行讨论后,我们认为最贴合Mary工作岗位且与其专业背景也相关的SOC code为Business Intelligence Analysts。

 

     [Job Zone] & [Education]-确认该SOC code的职位等级和教育等级要求。

众所周知,H-1B定义下的Specialty Occupation必须是工作职责具有一定专业度和困难程度,必须是本科及以上学历且具有特定专业背景的人士才能够胜任的职位。因此我们需要关注O*NET中各个职位的Job Zone和Education。

一般来说,Job Zone Four及以上的职位,以及至少有50%的该职位要求本科及以上学历的职位是最理想的职位,当然我们也做过一些Job Zone Three成功批准的案件,但这类职位需要律师和申请人在描述工作职责时下很多功夫。

Business Intelligence Analyst该职位完全符合要求。

 

B. OOH是另一个非常具有参考价值的网站:OOH:https://www.bls.gov/ooh/

(因为OOH的滞后性,其并没有收录Business Intelligence Analyst职位明细,因此我们这里用Accountant职位进行对OOH的讲解。— 即使是OOH里面没有收录的职位也依然可以获得直批哟!)

与O*NET相似,我们不仅需要关注的内容包括这个职位的工作职责,最低学位要求,还要关注专业要求,以及证书(License)要求。例如Accountant职位,最低学历要求为本科且明确规定是会计及相关专业领域的人才能够胜任。在证书要求这里,虽然OOH说有一些会计需要CPA License等证书,但是很多会计职位其实并不需要证书。只需要引用相应的州法进行简要说明即可避免移民局质疑License的问题。

 

 

Step 3

工资标准

由于不同的州,不同county对于不同职位的最低工资要求不一样,所以即使你确认好了自己想申请的职位,也记得要查询一下你的H-1B实际工作地点相应职位的工资标准。工资查询网站:https://www.flcdatacenter.com/

打开网页后点击【Search Wizard】->【Select a State/Territory】->然后选择相应的county并输入职位即可。请注意Data Source一定要保证是相应年份+ALL Industries Database。工作所在地点的County可以通过下列网站进行查询:https://www.getzips.com/zip.htm 。

以New York State, New York County, Business Intelligence Analyst职位为例,查询结果如下:

这个图的含义为,如果此Business Intelligence Analyst职位是一个Part-time职位,则其时薪大于等于$21.24小于$32.58时,则属于一级工资,时薪大于等于$32.58小于$43.93时,则属于二级工资。

同理,如果这是一个Full-time职位,那么年薪大于等于$44,179小于$67,766时,则属于一级工资,时薪大于等于$67,766小于$91,374时,则属于二级工资。

因此如果Mary的职位时Full-time职位,年薪$65,000,其工资为一级工资。但是,如果Mary的雇主决定为Mary申请Part-time职位(每周工作30小时&时薪$41.67), 那么Mary的年薪为$65,005.2。虽然年薪仍是一级工资,但是因为Mary的H-1B职位是Part-time职位且时薪属于二级工资,则Mary的工资属于二级工资。

本案中Mary的雇主为其申请的是一级职位,Mary的申请在寄到移民局后获得了直批。

注意,H-1B职位的基础工资(不算加班费和bonus等)至少要达到一级工资标准。移民局将一年划分为52,所以年薪的计算公式为: Annual Salary=Hourly Rate*Weekly Working Hours*52

如果你的工资无论是part-time还是full-time都只能满足一级工资也不用着急,只要你的职位选择正确,岗位职责足够充实和复杂,也是有极高直批可能的。

除此之外律师在为你撰写H -1B 申请时也会同时寻找多个突破口进行论证: 1)该职位通常需要本科或以上专业教育学位;或2)在行业中该职位通常至少要求本科学位专业教育或该职位很复杂特殊,因而要至少要求本科专业训练;或3)雇主通常只雇本科或以上学位的相关专业员工从事该职位;或4)具体工作的性质非常专业且复杂,因而要求本科或以上专业训练才能胜任该职位。法律规定四项中符合一项即可。

 

February 25, 2022No comments, H-1B申请 | H-1B职位
纽约房屋买卖攻略:买房子看房时我需要注意什么事项?|纽约房屋管理局/改建/加建/加盖/纽约房屋基础设施/

在确认好心仪房屋,寻找律师审阅房屋买卖合同时,买家可以提供哪些有用的房屋现场信息,协助律师审阅和修改房屋买卖合同呢?无论你是准备进入房市,还是希望了解房市,这篇看房指南都值得你收藏!

纽约买房步骤繁琐,房屋管理法律法规众多,一不小心就会踩雷。有经验的律师在审理合同的时候会询问买家各种问题,尽可能地帮助买家扫雷。但由于律师没有实地查看过房子,律师对房子的了解基本都来自于买家的描述,所以买家在签订合同前对房子的实地查看做到心中有数,是至关重要的一步。那么,买家在看房时,除了好看的装潢,还需要关注什么呢?

A.改建和加盖

根据纽约房屋管理局的规定,在房屋建成之后,大多数对房屋结构的加盖和调整都需要向房屋管理局申请并征得其同意。如果被发现房屋有未申请的改建和加盖,屋主有可能收到房屋管理局的罚单,并被要求整改或拆除改建和加盖的部分。因此,买家在看房时如果发现房子有一些奇怪的结构,请记得拍照或录像,在请律师审阅合同时展示给律师,请律师帮助确认该部分结构是否是改建或加盖的,并在合同中增加保护你的条款。常见的加盖情况有:房子本来只有一层,却被屋主加盖成了两层;加盖门廊(porch);加盖露台(deck)等。常见改建的情况有:把一楼的客厅隔成几个房间;一家庭的房屋硬生生改成两个出入口的套房;地下室和阁楼改建成了居住空间,有厨房和厕所等。

除此之外还需要看一看房屋除了主体建筑本身,是否还有其他建筑物,例如游泳池,车库,阳光房,小凉亭等。

B.是否有人居住

在对房屋进行内部查看时,一定要了解房屋目前是否有人居住,居住的人是卖家还是租客。如果居住的是卖家的话,需要询问卖家是否过户前就会搬走,是否过户之后还需要居住,如果需要居住,需居住多久。如果居住的是租客的话,需要询问过户前租客是否会搬走。如果你想要承接原有的租客,请将这一情况告知你的律师,这样律师会增加合同条款并撰写相关材料,更好地保护你的利益。

C.设施和设备

在查看房屋时,买家需要测试灯,水龙头,空调,煤气灶,马桶,窗户,冰箱等房屋基础设施和设备的功能是否完好,是否需要卖家负责修缮或者更换基础设备。请将这些情况告知你的律师,律师会以合同条款的形式将这些要求书面化,保障你的利益。

除此之外,买家还需要与卖家沟通,确认卖家是否会把家电或者家具留给买家,例如冰箱,微波炉,桌椅等。如果卖家同意保留,买家可以将这些物品拍照留存并在律师审阅合同时告诉律师,这样律师可以把这些被要求保留的物品写在合同里。如果未在合同中特别注明,一般情况下,固定在墙体或地面上的设施或设备、大型家电会保留给买家,其他可移动的家具和个人物品卖家会在过户前移走。

  • 小贴士:

由于绝大多数买家都不是房地产业内人士,不了解如何判断房屋保养状况和房屋的质量,所以许多买家在找到心仪的房屋后都会先做一次屋检获取验屋报告(home inspection report),然后再找律师审阅合同。屋检报告订购后一般一到七天即可拿到。验屋报告可以帮助买家查出房屋有无裂缝,漏水等情况,家用设施功能是否完好等。验屋报告中反映的问题如果需要卖家在过户之前修缮,请在律师审阅合同时告诉律师。

值得注意的是,验屋报告并不能查出房屋是否有加建或者改建的情况,因此买家在签订房屋买卖后需要订购一份产权调查报(title report)进一步调查。产权调查报告可以帮助买家查出房屋的合法使用许可(Certificate of Occupancy)、房屋是否有未清除的违规记录、加建申请记录等。产权调查报告还可以查出产权是否有瑕疵(例如卖家是否拿房屋做过抵押、是否存在拖欠地税、市政府罚单等债务情况)。我们会在后续房地产系列文章中为大家详细介绍产权报告。

最后在房屋过户前,买家还需要最后验房(final walk through),确认买家是否已经妥善处理好房屋。例如,是否所有需要卖家修缮的设施都已经修好,需要清空的物品是否已经清空,需要买家保留的物品是否留在屋内等。除此之外,律师也会帮助买家确认产权调查报告中提到的问题是否已经解决,以及各项费用的分配是否清楚。在律师确认好所有事项都处理完毕后,过户就可以顺利完成啦!

我们会在后续发布的文章中为大家提供一些在纽约买房非常实用的网站,手把手教你如何查询心仪房屋是否有违建记录房屋的地税价格等基本信息。不仅如此,关于买房过程中的花销,什么情况下买家可以退出合同并拿回押金我们也会为大家带来详细且通俗易懂的解读!请感兴趣的朋友们千万不要错过,一定要关注订阅我们的律所公众号!欢迎转发分享

欢迎扫码关注我们!

February 25, 2022No comments纽约买房 | 纽约买房攻略 | 纽约买房步骤 | 纽约看房
一篇文章带你搞懂纽约市购房开销/律师代理费/产权相关费用/政府登记费/房地产交易税/豪宅税/抵押贷款税

在纽约购置房产的过程中,购房者除了购房款外还需要准备一笔资金以支付购房过程中各种各样的费用。因此各位买家需要在购房前了解相关信息,提前准备好充足的资金以确保过户能够顺利进行。下面我们将以纽约市为例,为大家介绍在纽约市买房时,除购房款外可能会涉及的开销:

1.律师代理费:

房地产交易律师的收费一般取决于房屋交易类型,交易金额,每个律所都有自己的收费标准,买家可以致电律师事务所索取报价。

2.产权相关费用:

产权相关费用一般包括产权调查费,House所需的画图费(Survey),产权保险费,产权交易员的服务费等。常规的产权调查费用和画图费总额一般在2000美金左右。纽约的产权保险费用由产权保险协会统一定价,买家可以在与律师审阅合同时请律师提供估价。产权交易员的服务费包含了过户人员公证各类文件(例如贷款文件,过户文件等),以及递送所有产权过户文件的手续费。

3.政府登记费:

在过户后,产权交易员会将需要登记的文件递送给相关政府部门进行登记。这些文件通常包括但不限于房契和抵押贷款文件。纽约各地区政府均有自己的文件登记费定价标准。

4.房地产交易税

房地产交易税是纽约市房地产交易税(NYC Transfer Tax)和纽约州房地产交易税(NYS Transfer Tax)的统称。一般情况下,二手房的房地产交易税是由卖家承担。但是,在部分新开发的房地产买卖交易中(Sponsor Sale),开发商会要求买家承担这部分交易税。截止至2022年2月,房地产交易税具体税率如下:

纽约市房地产交易税
税率 房屋售价(SP)
1% SP<=$0.5M
1.425% $0.5M<SP

 

纽约州房地产交易税
税率 房屋售价(SP)
0.4% SP<=$3M
0.65% $3M<SP

举例:假设一个新房售价为九十九万美金($990,000),且开发商要求买家承担交易税,那么根据上面列出的税率,买家需要承担的交易税为新房售价的1.825%(1.425%+0.4%),即$18,067.5。

5.豪宅税(Mansion Tax)

若房屋售价超过一百万美金($1M),则买家需要缴纳售价的1%到3.9%不等的豪宅税。截止至2022年2月,纽约市豪宅税具体税率如下:

豪宅税
税率 房屋售价(SP)
1% $1M<=SP<$2M
1.25% $2M<=SP<$3M
1.5% $3M<=SP<$5M
2.25% $5M<=SP<$10M
3.25% $10M<=SP<$15M
3.5% $15M<=SP<$20M
3.75% $20M<=SP<$52M
3.9% $25M<=SP

举例:假设一个新房售价为五百万美金($5M),那么买家需要承担的豪宅税对应的税率为3.9%,即需要向政府支付豪宅税$195,000。除此之外,假设开发商要求买家承担交易税,那么根据上文我们提到的房地产交易税的税率,买家除了豪宅税外还需要承担的交易税税率为新房售价的2.075%(1.425%+0.65%),即$14,107.5。

6.抵押贷款税(Mortgage Tax)

进行贷款购房的买家需要向政府交纳抵押贷款税。截止至2022年2月,买家需要缴纳的纽约市抵押贷款税税率如下:

买家需要缴纳的纽约市抵押贷款税  
税率 贷款金额(LA)
1.8% LA<=$0.5M
1.925% $0.5<SP

7.其它费用:

除上文列举的费用外,买家在购房过程中还有可能向贷款机构缴纳贷款申请费,向公寓或COOP管理委员会缴纳申请费,以及分摊卖家已经交过的部分房屋管理费(HOA),地税(Property Tax)等。

希望上述信息能够帮助各位读者顺利购置心仪的房屋。

欢迎大家扫描下方二维码关注我所微信公众号!

 

February 25, 2022No comments纽约买房 | 纽约市买房 | 纽约市购房 | 纽约市购房开销
一篇文章带你搞懂纽约市购房步骤

与国内房屋购置流程相比,纽约市购房过程处理时间长,涉及人员多且费用繁杂,许多初次购房者常常一头雾水,摸不清状况,有的甚至在稀里糊涂的状态下完成了房屋过户。因此,为消除购房者心中的困惑,我们将在下文为大家梳理纽约市购房流程。关于纽约市购房开销,大家可以参看我所文章:一篇文章带你搞懂纽约市购房开销

1.选定房产&联系贷款银行

买家联系地产经纪人勘查心仪的房屋,确定购房意愿后,有贷款需求的买家这时可开始联系银行或者贷款经纪了解当前市场的贷款利率。(详情请参见我所文章:纽约买房攻略:看房时我需要注意什么?

2.买家签署购房协议

买家选定想要购置的房产后,买卖双方可以通过地产经纪人商定购房价格,并形成初步的购房意向书。与此同时,买卖双方需要选定自己的代理律师,由卖方地产经纪人将购房意向书送至双方律师。

3.合同商讨及签订

卖家收到地产经纪人发出的购房意向书后会联系卖家拟定房屋买卖合同(Contract of Sale)发给买家律师。买家律师收到合同后会向买家讲解合同内容(Contract Review),询问房屋状况以及买家是否有特殊要求。与此同时,买家需要与买家律师签订律师代理协议(Retainer)。

除了讲解合同内容外,买家律师通常还会向买家说明此次房地产交易中,除购房款外其他所需的各项费用。这些费用一般包括:律师代理费,产权调查费用,产权服务费,产权保险费用(Title Insurance),政府登记费(Recording Fee),房屋图纸费用(Survey)(House),抵押贷款税(Mortgage Tax),预付的税费(Real Property Tax/School Tax),房地产交易税(Transfer Tax)(一般由卖家承担),豪宅税(Mansion)(一般由买家承担)等。详情请参见我所文章:一篇文章带你搞懂纽约市购房开销

除了审阅合同,买家律师还会向公寓管理公司或COOP索要一些重要的参考材料和信息。在向买家说明合同条款以及上述信息后,会将合同修改意见发给卖家律师。买卖双方通过各自律师协商成功达成协议后,买房律师会将买家签字的合同以及合同订金(Deposit/Downpayment)送至卖家律师事务所。当卖家律师成功将订金存入律师托管账户且卖家签署合同后,卖家律师会将双方签字的合同送回给买家律师。买家律师收到双方签字版的合同时,合同正式生效。这时买家律师会将合同发给买家经纪及买家,以供买家申请银行贷款以及完成公寓的书面申请或COOP的面试。

4.产权调查&银行贷款

理论上说在买家拿到银行出具的贷款批准信(Commitment Letter)后买家律师会帮助买家向产权公司订购产权调查服务。但实践中由于产权调查周期较长(通常为1个月左右)但买卖双方都希望尽早过户,再加上买家通常提前确认过其能够顺利拿到贷款,因而大部分买家都希望在购房合同生效后,立即开始进行产权调查。

这里值得注意的是COOP不是产权调查而是Lien Search, 这项调查通常需要在买家通过COOP管理委员会面试后才进行。

5.清理产权

买家律师收到并审阅产权报告后,若发现房屋产权有瑕疵会要求卖家律师注意并协助处理产权问题。

6.预约过户

产权清理完毕后,若银行方面也确认材料齐全可以过户(Closing),则买家律师会向买家、银行律师、卖家律师、产权公司/COOP管理公司确认过户时间并根据过户时间准备过户文件计算买家需要携带的支票金额。买家律师在准备完毕后会通知买家过户时需要携带的物品及需要携带的支票数量和金额(或电汇金额)。除此之外,买家通常需要在过户前48小时内做最后的验屋(Final Walk Through)。

7.过户&登记

在过户桌上,买家需要签署一系列的过户文件以及银行贷款文件并付清所有费用,并且需要与卖家协调解决最后验屋时发现的问题。产权交易员(Title Closer)会在过户结束后将需要进行政府登记的文件正本,如房契(Deed),带走进行登记。登记完毕后,房契正本将会被寄回给买家律师,买家律师通知买家领取房契。

希望上述信息能够帮助各位读者顺利购置心仪的房屋。

欢迎大家扫描下方二维码关注我所微信公众号!

February 25, 2022No comments纽约市购房 | 纽约市购房步骤 | 纽约市购房流程 | 纽约市购房过程
Video Sample

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Donec porttitor eros feugiat ipsum lobortis, eget cursus risus lacinia. Etiam dui libero, condimentum sit amet tincidunt aliquam, vehicula a turpis. Fusce eget nisl eget enim faucibus fringilla vitae et nibh….

December 6, 2014No comments