想要在美国低价房产中淘宝吗？一文看懂美国法拍屋、短售屋、银行屋

文｜大理段譽

目前美国的房价正处于历史高位，但是市场上仍有许多超低价格的法拍屋、短售屋、银行屋。投资美国房地产的朋友如果能在这方面做一下功课，或许就会淘到宝哦。

短售屋 Short sale

Short sale短售屋，也称急售屋或亏本出售屋，由于屋主无力偿还银行贷款，经过和银行协商后，银行同意承担部分经济损失，允许屋主把房子以低于市场价出售房产，用于偿还贷款，这样屋主的信用档案就不会有不良记录。

这时候屋主仍然拥有这栋房子的产权。短售屋通常屋况较好，买家可以去看房。

这类短售屋在出售过程中它和正常的交易是不一样的，因为银行作为中间人，银行是有话语权的。

另外，虽说它叫急售房产，但它完成交易的时间一点都不短，一般情况下都是在六个月到十二个月。

买家是通过房产经纪人或者是专门做Short sale急售房产的这种人去和银行协商。作为买方，定金交了之后，可能需要等待长达数月的时间，然后看银行是否批准。很多情况下，银行有可能不会批准这笔交易，这是作为Short sale短售屋一个不足的地方。

法拍屋 Foreclosure

法拍屋很多情况下没有办法做房屋检查，也不是通过地产经纪人去购买的，所以购买法拍屋存在很多方面的风险，新手不要盲目购买。并且建议找一个经验丰富的地产律师和地产经纪组成一个专业团队，以最大限度的降低风险。

购买美国法拍屋、短售屋、银行屋，存在很多方面的风险，建议找一个经验丰富的地产律师和地产经纪组成一个专业团队。

法拍屋存在的不确定因素一般包括：

❋屋况可能不佳；
❋地理位置和社区环境通常不是太好；
❋以前的屋主或租客还在此处居住，需要花费时间和精力与他们沟通，请他们搬离。

当然风险也与高收益并存，通常拍卖会上开出的房价折扣在15—35%，甚至更高，如果操作得当，能够获得丰厚的利润。

购买法拍屋流程：

➊ 在法院网站上注册预约。

➋ 可提前去做一些功课，去了解一下法拍屋所在社区的环境和房子外部的状况。

➌ 拍卖会只接受银行本票、汇票或现金，不接受个人的支票，所以竞标者一定要准备好充足的资金。银行本票里面要写明法拍屋仲裁人或者房屋债权人的名字。

➍ 发现有自己中意的房子，就可以举牌竞拍。

➎ 竞拍成功后，需要当庭支付标价10%的订金。

➏ 在一个月内需交清剩余的90%的房款。

➐ 过户。

由于疫情的原因，现在有很多法拍是在网络上进行。

银行屋 REO

有大约8成的法拍屋是银行拥有的，主要是屋主无力偿还房屋贷款被法拍。银行拥有的这些法拍屋，在公开法拍过程当中如果没有成功的被法拍掉、竞拍失败，房屋产权就会直接转交到银行，就变成了银行屋。银行通过对房屋进行一定的维修，保证好产权的完整性之后，通过房地产经纪人放到市场上再进行出售。

很多人对银行屋有一些误解，认为这些法拍屋地理位置很差，卖不掉银行才收回。其实并不是这样。很多银行屋不是法拍没有拍掉，而是当时竞拍的价格最后没有达到银行的理想价位，就被银行自己拍走了，就变成了银行屋。这是银行一种止损的方式，并不是说没有人想要竞拍这些法拍屋。

银行屋的类型包括住宅房与商业房，像一家庭，多家庭，co-op丶condo都有。

REO银行屋有一些明显的优势，因为首先买家可以看房，其次因为它房产的状况可能是比较差，银行会进行一定的维修。然后买方到时候可以进去看房，也可以做房屋检查，这对买家来说相对的风险就没有像法拍屋那么高。

购买美国法拍屋、短售屋、银行屋，这4点要注意

购买美国法拍屋、短售屋、银行屋，一定要准备非常的充足资金，以防增加一些不可预料的维修成本超过了你的预算，

房产投资人在购买美国法拍屋、短售屋或银行屋的时候，都希望以一个超低的价格达成交易，再对房子进行一定的翻修，然后再卖掉，自己赚一个较高的利润。但是购买这类房产，它里面多少都存在着一定的风险，以下几点要特别注意：

首先，要购买这些房子，你的资金一定要非常的充足，以防增加一些不可预料的维修成本超过了你的预算，你可以用你的现金去弥补它。

第二，买家要对本地房产要有足够了解，最好是当地人。比方说你是去买法拍屋，最好可以在法拍进行之前，开车去附近看一下，看看房子的社区环境、房屋外面的状况怎么样，里面是否还住着人。

第三，就是在购买法拍屋的时候，最好里面是空房。

如果里面涉及到有租客或者是房东还住在里面的情况下，到时候你买到房子，如果房东或租客不搬走，或者是他在搬走的时候把你的房子弄得乱七八糟的，这就凭添了很多的麻烦。

第四，进行维修翻新的时候，要保守的去估价。

比如说你看到这个房子之后，如果预算花五万块钱进行装修，修好之后预期房子能卖到一个什么价位，就赚到了。那你就要把所有的成本都计算进去，包括你的买卖交易税、经纪人的费用、维修费，加上某些罚款，这个罚款的费用可能是地税或是房屋保险方面的。所有这些成本都算进去之后，再看看你到底能赚到多少钱。在这方面能够做出准确的评估，对于房产投资人是非常重要的。